住んでいる家を売却しようと考えるには、色々な理由があります。
単に家族構成の変化や勤め先の関係で住み替えをしよう、という方、相続で受けた不動産を現金化したい、という方。
その中でも最近多いのが、離婚をきっかけに家を売却したいというご相談です。
どの理由でも、売却の流れは大きく変わるわけではありませんが、細かいところで配慮が必要になります。
アベリアでは、主に女性から売却の相談を受けることが多いので、離婚の際に不利にならない方法で解決できるようアドバイスもしております。
アベリアでは、まず売却の理由をお伺いしてから、その後の流れをご説明します。
単に住み替えたい、相続した物件を売って現金にしたい、というものから、離婚するから、住宅ローンが苦しくて、など様々な理由があります。
住宅ローンの残高がいくらあるか、
物件は誰の名義なのか、
住宅ローンは一人で組んでいるか、夫婦で組んでいるのか、
相続した物件であれば、共有名義は何人いるのか、
など、その物件についてお聞かせください。
売却したい理由によって、気を付けなければいけないポイントやその後の進め方にも少し違いがあります。
詳しくわからないところがあっても大丈夫です。
どんな理由で、こんな物件を売って、その後こうしたいんだ、ということがわかればOkです。
この時点では情報が洩れる、お金が発生する、などのリスクはありませんので気軽に相談してもらって大丈夫ですよ。
不動産がいくらで売れそうか、まずは査定を行います。
近隣の成約事例や、売り出し事例、土地の評価などを鑑みて、この物件はいくらで売れそうか、をはじき出します。
この段階で実際の物件を見に行っても良ければお伺いしますし、まだ秘密にしているようであれば、机上の計算のみでも大丈夫。
査定額を把握しその結果いくらで売り出すか、は所有者の方の自由なので、査定額はその金額を決める目安としてください。
一般の方に売り出す場合、業者に買い取ってもらう場合、と二種類出すことも可能です。
業者に買い取ってもらう場合は、一般の方に売るよりも早く決まるのがメリットですが、金額は低くなるのがデメリットです。
離婚して財産分与する場合、この不動産がいくらになるのかを知りたいという方もいれば、ローンがきつくて手放したいけど売ったらローンがなくなる額になるのか、を知りたいという方もいます。
何か問題があって売却を考えている方は、査定額を見て、売却するという手段が有効なものか、を検討してもらえればと思います。
もちろん、色々なアドバイスもさせて頂きますし、様々なシミュレーションもできますので、それを参考に次の一手を決めてください。
①離婚
夫婦で共有持分にしている、持ち分は夫100％だけれども、ローンの連帯保証人になっている、など、夫婦二人の権利や債務になっている場合があります。
離婚したからといって、不動産の持ち分や連帯保証人が自動で解消されるわけではありません。
籍は抜いて他人になっても、物件に関しては切れない関係、、となってしまうことも。
慰謝料代わりにローンを払う、や養育費替わりにローンの支払いをしてもらう、というように、他の事柄とローンを絡めるのはとても危険。
別物として解決しないといけません。
②相続
親から引きついだ不動産。
兄弟みなで持ち分を分けて登記していると、基本的には全員の同意がないと物件を売り出すことはできません。
共有持分で持っている不動産がある場合は、一人の意思では売却できませんので、気を付けましょう。
売ることに全員が賛同したとしても、
例えば戸建なら解体費や室内の残置物の片づけ、など事前に費用がかかることもあります。
その費用をだれが立て替えておくか？など細かいところもすり合わせが面倒なことも。。
③金銭問題
購入してから転職して給料が下がった、病気になって働けなくなった、教育費がかさんできた、など、買った当初の状況と変わってきてしまうことも多くあります。
その為、当初は問題なかった住宅ローンの支払いがきつくなってきてしまった。。
思い切って売却し、もう少し住宅費を減らすことは出来ないか…という場合。
一番のポイントは住宅ローンの残高と査定額、どちらが高いか。
売ってローンが全額返せるならOkですが、そうでない場合は現金を補てんして売らないといけません。
こうなると現実的に売るのは難しい、となってしまうので、そんな場合は任意売却という手段を取れる場合もあります。
査定額を踏まえ、売却をしようと決意したら。
売り出し開始、です。
住みながら売却活動をすることも出来るのですが、買いたい、という方が見学に来る為、少し大変です。
在宅の日程と先方の都合を合わせて、家を見てもらうことになります。
他人が入ってくるのが嫌だ、という方は先に賃貸を借りて出ていく人もいらっしゃいますが、そこは個人の考え方なので、どちらでも大丈夫です。
ただ、あまりにも部屋がちらかっていると、見学に来た方も散らかった家、というマイナスなイメージがついてしまって、冷静に不動産のジャッジが出来ないことも多いので、出来るだけキレイにしておいてもらうといいですね。
物件の情報は、不動産屋さんが見られる専用サイトに登録し、たくさんの業者さんに買いたいお客さんを見つけてもらえるようにします。
合わせて、一般の方が検索する検索サイトにも登録し、広く情報を拡散します。
どの位問合せが来ているか、どんなことを聞かれるか、など2週間に一度は報告をし、進捗情報を共有します。
購入希望者が見つかったら、次の家を探さなければいけません。
実家に帰ったり、行く場所が決まっている方は問題ありませんが、行先が決まってない方の場合は、一緒に賃貸住宅を探すお手伝いもします。
ここでもう、次の家を買おう！と決意して購入に踏み切る方もいれば、そこまでまだ頭が回らないからとりあえずは賃貸住宅へ…という方も。
今後の暮らしやお子さんの有無でも変わってくると思いますので、家が売却出来たら次の住まいはどうするか、は事前にある程度決めておきます。
離婚がきっかけの方の場合は、この時点ではまだ籍が入ったまま、という方の方が多いですし、所有者は夫のみ、という方も多いです。
次の家を買ったり借りたりするときは、貴方が契約者になりますので、別居中、ということで話を進めていきます。
自分ではちょっと言いにくいかもしれませんが、この辺の事情は全部アベリアから業者さんへ説明し、そのうえで貸してくれるお部屋を紹介するので安心してお任せ下さい。
売却の方も、実際の手続きは本人である夫にお願いしないといけませんが、その仲介役もしますので、夫婦で売却について話さなくても大丈夫。
二人だけで話すと感情的になってしまうので、同席してほしい、という方もいましたし、顔も見たくないので代わりに話してきてほしい、という方もいました。
どんな形でも大丈夫です。安心してアベリアにお任せください。
アベリアでは任意売却に関する相談も承っております。
任意売却とは、何らかのご事情により住宅ローンの返済が困難になった場合に金融機関の合意を得て不動産を売却する方法です。
最近は離婚が原因でマイホームを売却しようと思ったとき、売却額ではローンが返しきれない、という事態になっている方も多くいらっしゃいます。
そんな時は足りない分を現金で補い、売却することになりますが、そのお金が足りない時は？
普通のやり方では売却ができない、でも売って前に進みたい。
そういう方に任意売却という方法をご提案させて頂きます。
リスクもきちんとご説明し、ご納得いただければその方法で売却を進めていきます。
任意売却とは、専門家が債権者（お金を貸した側）と債務者（お金を借りた側）の間に入って調整を行い、債権者の合意を得ることで、不動産売買価格がローン残高を下回っても売却できる、とても合理的な不動産取引です。
住宅ローンを借りた時、不動産には抵当権という権利（借金の担保になっているという権利）がつきます。
通常は残債（残っている借り入れ額）の返済を、売却と同時にしなければならず売却代金が残債を下回るときには、不足分を手持ちから出さないと売ることができません。
では不足分を補うお金もなく、月々の支払いも困難になってきたらどうなるのでしょう？
債権者は裁判所を通じて強制的に土地や住まいなどの不動産を売り、その売却代金から残った住宅ローン債権を回収する“競売手続き”を行います。
競売だと近所に知られたり、強制退去を命じられたりと全く融通は利かず、残った残債を抱えて家を追い出されることになります。
そうなる前に債権者と交渉し、残ってしまう残債も無理のない返済計画を立てられる解決策が「任意売却」なのです。
離婚に絡む不動産売却でお困りなら、まずはアベリアへお電話またはメールにてお気軽にご相談ください。
お話しいただける範囲で結構ですのでスタッフに状況をお聞かせください。
次に、個別面談にてお客様のご要望などをお伺いさせて頂き、任意売却の形が取れるかを判断させて頂きます。
任意売却が可能かどうか、ご相談をしていただいた結果、可能性が高いようであれば、次のステップに進みます。
任意売却は競売に比べ、一般不動産の市場価格や相場に近い価格での売買が可能なため、競売よりは高額での売却が期待できます。
まず、債権者と腹を割って話し合いを行うことで、現状を理解してもらいます。
この交渉はアベリアが行うので、お客様ご本人が債権者と交渉しなくても大丈夫。
買主や債権者との打ち合わせの中で家を出る時期について事情を説明することである程度は引越し時期や条件面で柔軟に要望を聞いてもらえることもあります。
そして競売のように近所中に知れ渡ることもなく、通常の住み替え感覚で販売活動ができます。
慣れ親しんだ地域に住み続けることも可能。家族のプライバシーも守れます。
債権者との調整次第で、売却代金の中から引越し代等の諸費用を配分してもらえる可能性も大です。任売費用負担もゼロ。
※マンションの場合の管理費・修繕積立金等の滞納金も清算可能なケースもあり。
競売にあるような強制退去とはまったく異なり、自分の意思で計画性を持って引越すことができるので、精神面で前向きに新生活をスタートさせることが可能です。
住宅ローン滞納者や離婚に伴う売却を検討しているが、オーバーローンになってしまっている、という方には任意売却は債務者・債権者ともに多くのメリットがある有効な手段です。
任意売却を実際に行う場合も、全て物件の売却費用から配分されるため、ご相談者様が費用を負担する必要はまったくありません。もちろん、アベリアへのご相談も完全無料です！
任意売却で住宅の買い手が見つかりましたらすぐに契約の手続きに移ります。
契約の際に必要な書類などの準備も当社が全てサポートいたしますのでご安心ください。
任意売却完了後の住まいのことも、引き続きアベリアへお任せください。
最後まで責任をもって、お手伝いさせて頂きます。
